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1月15日财政部官网公布,为规范公共租赁住房资产管理工作,财政部、住房城乡建设部印发《公共租赁住房资产管理暂行办法》(下称“暂行办法”)。

暂行办法适用于公租房资产管理行为。公租房资产包括公租房项目中的住宅,以及配套的非住宅资产,企业所有的公租房及行政事业单位所持有的非保障性质的住房不适用本办法。

“这一政策主要针对的是管理公租房的政府机构,与租房者、市场关系不大。”中原地产首席分析师张大伟告诉财联社记者。

他进一步表示,这一政策与之前的公共租赁住房管理办法并非同一个政策,之前政策是管理租赁行为,而这个政策主要是管理公租房如何投资及运营。

暂行办法明确,公租房资产管理原则为:所有权和使用权相分离;合理配置、高效使用、规范处置;资产管理与预算管理、绩效管理、财务管理相结合。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向财联社表示,所有权和使用权相分离,很大程度上是将所有权经营和使用权收益等内容进行了分离,总体上符合公租房的经营管理导向,有助于降低公租房的运营成本。

而公租房资产配置依据主要是:城镇保障性安居工程规划或年度计划;公租房实际需求;公租房资产存量情况及绩效评价结果;政府财力及债务状况等。

“暂行办法明确了公租房的投资、运营、配套出租的方式,有利于稳定各地公租房的运营秩序。”张大伟分析。

在监督管理方面,暂行办法提出,地方各级住房保障主管部门应对保障对象使用公租房资产情况和保障对象家庭人口、住房、经济变化情况进行监督,对违反保障性住房政策和合同约定使用资产的,按照合同约定收回资产,并按照有关规定追究责任。

“事实上,公租房政策在各地均有不同阶段试点,这一资产管理政策是各地执行政策的原则,各地有各地的具体执行细节。”张大伟如是说。

“过去地方政府在公租房的管理方面存在成本过高的现象。各地政府未来会在公租房的建设上适当放权,甚至让开发商自主进行开发,然后通过政府认购此类公租房的资产,以及认购公租房的运营管理资源,这样可以实现公租房的较好运作。”一位房地产行业的专家表示。

暂行办法还要求,地方各级住房保障主管部门应按照《公共租赁住房管理办法》等制度出租公租房资产。在收入管理方面,公租房资产出租收入和罚款收入、公租房资产处置收入,按照政府非税收入管理和国库集中收缴管理的有关规定缴入同级国库,实行收支两条线管理。

此外,暂行办法规定,地方各级住房保障主管部门不得以公租房资产进行担保。

“不允许作为融资抵押物,很大程度上是因为过去有违规通过公租房来融资的现象,导致很多公租房产权不清晰,甚至影响了公租房的实际租赁情况。后续公租房会回归住房保障的属性,其功能会更加聚焦住房保障和租赁市场发展的导向。”严跃进说。

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