迟来的爆仓

据中国房地产报的报道,针对昊园恒业的维权事件,从2017年就已开始。

2017年7月,昊园恒业法定代表人王四会名下的大熊公寓就因有客户租期未满却发现自己的房子已经被再次出租;有租户刚交完下个季度的房租却被赶出,租金和押金未退;以及租客使用租金贷无法解绑的问题遭到维权及曝光。

而在去年11月17日,网上出现一篇题为《北京1000多人建维权群,称陷中介圈套,交着房租却住不了房》的文章,文章中直指昊园恒业有欺骗租客行为。对此,昊园恒业回应是同行的恶意竞争,为故意抹黑。

现实还是结结实实的打了昊园恒业的脸。

今年3月,北京市住建委对房地产中介机构开展专项执法检查时,已初步查实北京昊园恒业房地产经纪有限公司等30家房地产中介机构存在克扣租金押金、违规出租、未备案且未在注册地经营等问题,并通过官网曝光了30家机构名单。

在被北京住建委通报的同时,昊园恒业仍然在疯狂扩张,将3月倒闭的上海长租公寓品牌“爱公寓”以1.2亿元100%股份收购。

显然,监管部门的通报批评并没能阻止昊园恒业收手。

2018年4月,昊园恒业四季青店也因为与2017年相同的问题遭到租客和房东上门追债。

4月26日,昊园恒业又因占用、挪用或者拖延支付客户资金被北京工商行政管理局通州分局罚款30000元。

8月13日,在国家发改委、中国人民银行指导,国家信息中心主办的“信用中国”发布的失信黑名单中,昊园恒业赫然在列。执行法院是北京市第三中级人民法院;失信具体情形为“违反财产报告制度”。

但失信黑名单公布后,昊园恒业仍在营业。10月13日,又有100人左右的租客及房东到昊园恒业总部进行维权。

近一个月,房东、租客与昊园恒业恩怨集中爆发。

有的租客在缴纳了押金及几个月的租金后被赶出了租住的场所;有的使用了昊园恒业推荐的元宝e家提供的租金贷,解绑后仍收到还款提示,甚至在征信系统上被显示逾期;而房东则被拖欠了许久的房租,维权的过程一度引发了肢体冲突。

另外,钛媒体在启信宝查询昊园恒业的风险信息时发现,与昊园恒业有关的裁判文书有近40份,其中有32份是其因房屋租赁合同纠纷被起诉。

由此看来,关于昊园恒业的争议一直就没停止过,但为何这家企业又能屡屡从争议中抽身,直至今日才爆仓?

昊园恒业腾挪术

根据公开信息,昊园恒业注册成立于2014年1月,2016年6月正式运营。而从2016年成立至今两年间,昊园恒业并购了至少52家中小中介公司。尤其在2017年,就并购了近20家行业品牌。

其中包括:大熊公寓、广鑫置地、蚂蚁公寓、好来屋公寓、宏源嘉业、昌泰地产、美澳地产、i住公寓、坞托邦精品公寓、万兴伟业、挚信伟业、万胜佳和、兴家助业、友家伟业、京城广厦加盟店、兴兴家业、天成地产等。公寓管理数量也从原来的5万余间,增加到7万间,在2017年年末房屋管理数量突破10万间。其在通州板块覆盖率达到70%,朝青板块覆盖率达到50%。

根据企查查,昊园恒业法定代表人王四会不但控股了13家公司,与其相关联的企业有49家。在这些由王四会担任法人以及任职的公司中,涉及风险高达267例,并有24项经营异常风险。

昊园恒业犹如一张大网,控制着北京租房市场近10万间房。有不少退租的租客告诉钛媒体,自己明明已经从昊园恒业的公寓退租,但换了新的长租公寓后发现,最后还是没能逃出昊园恒业的五指山。

而站在风口上的昊园恒业,也将资本的游戏玩到了极致。

一方面昊园恒业利用租客信息套取租金贷用做扩张资金,而在收购大批中小中介机构后又获得了更多的租客,继续套现。此外,为了追求利益的最大化,昊园恒业在本不允许存在隔断的北京市场大肆改建隔断与群租房。

同时,昊园恒业存在公司账户和私人账户混用情况。租客如果不使用租金贷,即按“押一付十二”的方式支付房租。租约合同显示,收款方为昊园恒业实际控制人的个人账户,支付方式包括微信、支付宝和银行转账。

更有甚者,为了完成KPI获取更多的提成,部分昊园恒业员工暗自举报自己经手出租的房屋是群租房,被举报的租客只能再找中介租房,进而再次陷入中介的租金贷套现陷阱之中。

分散式公寓之困

与寓见爆仓事件一样,在昊园恒业资金链断裂的全过程中,租金贷成为了众矢之的。但长租公寓爆仓的根源,并非是租金贷之罪,问题的症结在于分散式公寓的模式。

此前,钛媒体在报道鼎家事件时就指出,由于收房成本高、租金回报周期长、缺乏造血方式、同质化竞争等先天性问题,驱使运营商必须通过规模效应来对冲成本。

但在扩张房源的过程中,就不可避免的会有两个问题:空置率过高,以及资金链紧张。

钛媒体在相关报道中发现,由于收房过多,并已过租房旺季,昊园恒业空置房源就达7000多间,空置率达到了14%,高于10%的行业平均水平。另外,昊园恒业以“N+1”形式改造房源的做法本就违规,加之去年低,政府大规模清查出租屋隔断间,在这次清查活动中,昊园恒业共有8000多间房源被砸掉隔断,损失超亿元。

也就是说,昊园恒业有一万多间房源的投入打了水漂。

对于分散式公寓运营商而言,不扩张就意味着被同行挤垮,但过度扩张又会反噬资金链,一旦资金链断裂企业仍然会出局。由于缺乏有效的融资渠道,行业中的中小品牌唯一可依靠的只有租金贷形成的租金池。

从鼎家、寓见、昊园恒业爆仓就能看出,逐利的商家既不能安分守己的赚取应得的服务费,也完全无法做到合理合规的使用租金贷形成的资金沉淀。

显然,面对这样的生死悖论,昊园恒业选择了资本游戏,将旨在解决公寓、租客、房东多方资金压力的租金贷,成功异化成自己的敛财手段。

而与其合作的消费金融平台元宝e家,同样是上海寓见公寓的租金贷合作方。

合理的金融工具应该规范利用,然而从寓见、鼎家、昊园恒业这几起爆仓事件,我们能够发现,消费金融平台对于租金贷的用途无法追溯,而且针对合作的公寓方并没有建立相应的风控体系。

更可怕的是,面对寓见、昊园恒业的利用租金贷反复割租客韭菜的做法,元宝e家起初只做看客,在公寓爆仓后,迅速变脸,向被公寓方套路的租客、已退租人员反复催款。

“消费金融平台很可能与长租公寓运营商一道完成了这次的共谋。”一位不愿透露姓名的业内人士此前在接受钛媒体采访时表示,尽管企业在租客退租或者更换金融机构时承诺取消合同且不影响征信,但实际上只是由企业负责分期还款,而租客与金融机构间的债务关系并未解除。“至于征收短信的发送与否,一般机构的后台都有自己的选择权”。

作为房屋租赁市场的衍生领域,野蛮发展的长租公寓市场已经走向失序。随着企业爆仓的规模的增大,行业的大洗牌已避无可避。

可以预见的是,以分散式公寓为代表的长租公寓,接下来将面临更严格的监管整治。

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