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12月17日,弘阳地产(01996.HK)发布公告称,拟发行一笔于2020年到期,金额为2亿美元的优先票据,利率为13.5%,目前该笔美元债已于12月21日在联交所上市。无独有偶,11月27日,弘阳地产同样以13.5%的利率发行了金额为1.8亿美元的优先票据。

弘阳地产在公告中称,拟将上述新票据发行所得款净额用于为现有债务再融资及一般企业用途,也不排除就市场状况变化调整其发展计划并重新分配所得款净额用途。

值得提及的是,根据记者梳理,近一个月以来,大多数房企发美元债的利率普遍都在10%左右,相比较来看,弘阳地产13.5%的融资成本显然偏贵。对此,业内有观点认为,寻求“贵”钱的背后,或是弘阳地产资金链紧张的直接体现。当然,也有观点表示,现阶段对于中小房企来说能融到资金已是很不错。

不过,记者就此次发债及公司资金情况致函弘阳地产,截至发稿,弘阳地产未予以回应。

高息发债

公开资料显示,弘阳地产为弘阳集团股份有限公司(下称“弘阳集团”)旗下地产品牌,为弘阳集团贡献了90%的收入。2018年,弘阳地产正式登陆港股资本市场,以每股2.28港元发售价发行8亿股,共募资17亿港元。

彼时业内有不少声音认为,弘阳地产上市有利于拓宽其融资渠道。据媒体报道,未登陆资本市场的弘阳地产融资主要依赖银行贷款和信托。而上市不足半年,弘阳地产再次发起融资,以13.5%的融资利率分别发行金额为2亿、1.8亿的美元优先票据。

放在大环境来说,自进入11月以来,房企都在加紧融资步伐,融资类型包括增发新股、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式,弘阳地产发债融资无可厚非。不过,记者注意到,近1个月以来,共有12家房企发行了美元优先票据,其中不乏与弘阳地产同量级的房企,相比较而言,弘阳地产的融资利率位于前列。

譬如,11月20日,时代中国发布公告称,公司将发行于2020年到期的3亿美元优先票据,年利率10.95%。此外,11月30日合景泰富称,将发行本金总额1.5亿美元的额外票据,将与11月26日发行的本金总额4亿美元的9.85%优先票据合并及组成单一系列。

此外,融资利率低于弘阳地产的还有旭辉、融信、世贸、万科、雅居乐以及融创等。甚至年销售额仅有百亿的阳光100(02608.HK)11月29日拟发行的美元优先票据年利率为10.50%。

当然,也有少数房企融资利率高于弘阳地产,譬如当代置业、恒大中国。12月20日,当代置业发行1.5亿美元优先票据,利率15.5%;此外,10月31日,恒大发行3笔美元优先票据,其中一笔金额为5.9亿元,利率为13.75%。

此外,从纵向对比来看,弘阳地产此次的融资成本也远高于其往年的平均融资成本。弘阳地产此前招股书显示,其2015~2017年整体融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%。

对此,房地产数据研究院院长陈晟认为,融资成本是跟企业的规模和实力相关。“目前情况下,各类企业还是要尽最大可能去融资,当然不同的层级融资成本会不一样,”陈晟对记者表示。根据公告称,2018年前11月,弘阳地产实现签约金额415亿元。而观点指数研究院数据则显示,2018年前11月,弘阳地产销售额为563.9亿元,位居第47位。

同策研究院总监张宏伟则认为,现在房企融资仍然比较严格,对于中小房企来说能融到资金就已经算不错了。“就我了解的情况来看,有的大型开发企业单笔融资利率能达到15%,甚至18%,”张宏伟表示。

资金承压

当然,也有业内人士表示,弘阳地产能接受13.5%的融资成本,说明企业资金方面的压力还是存在的。从弘阳地产一系列指标来看,其资金状况确实不佳。记者注意到,弘阳地产经营活动产生的净现金流连续两年为负值,债务增加,权益销售占比低。

东方财富Choice数据显示, 2017年上半年,弘阳地产经营活动性现金流为-6.61亿元,2017年年底为-34.98亿元,2018年上半年为-15.03亿元。当然,不可忽视的事实是,除了碧桂园、融创、绿地、龙湖等少数房企能做到连续多年净经营现金流为正外,净经营性现金流为负属目前房企普遍的现状。

此外,截至2018年6月30日,弘阳地产拥有未偿还借款总额128.46亿元,其中需1年内偿还借款38亿元,今年上半年,弘阳地产手持现金为45亿元,其中可动用的为22.50亿元。除了此前需要偿还的债务外,弘阳地产也在11月27日的公告中透露,公司总债务较2018年6月30日增加约30%,主要因为就其新开发项目进行项目融资所致。

另据媒体报道称,截至2018年3月31日,弘阳地产拥有93个项目中已开发完毕的仅有25个,甚至有多个周期为10年或10年以上的项目。由此可见,剩余项目的开发对资金也将是一种考验。

而开发周期过长对企业的资金回笼也会造成影响。记者从半年报得知,弘阳地产于2007年获取的旭日爱上城及2014年获取的山卿苑两个项目仍出现在2018年上半年销售额数据中,其中旭日爱上城八区销售额为4.36亿元,山卿苑销售额为5.66亿元。此外,截至2018年6月30日,旭日爱上城已竣工可售面积为1.26亿平方米,2003年获取的旭日上城、旭日景城也有可售未售面积。

另一方面,弘阳地产的权益销售占比过低也或影响其资金回笼。12月10日,弘阳地产公告称,2018年前11月实现签约金额415亿元,据媒体称其权益销售额为206亿元,权益占比49.64%。业内普遍认为,权益销售比例越高,实际销售的金额越高,实际回笼的资金也就越多。

当然,不可忽视的是,资金链紧张的背后是弘阳地产的快速扩张。

2017年,弘阳地产董事长曾焕沙提出“2020战略”,表示要在2018年实现500亿销售额,2020年完成千亿目标。官方数据显示,2018年前11月,弘阳地产实现签约金额415亿元,完成2018年销售目标是大概率事件。

不过,销售额快速增长的同时,弘阳地产的盈利能力却有所下降。财报显示,上半年弘阳地产毛利率为11.68亿元,同比减少34.9%;净利润6.29亿元,同比减少6.2%。

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