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深圳第一宗外资并购商业资产的交易诞生了。

2月20日晚间,第一只在港交所上市的REITs领展房产基金(00823.HK)发布公告称,于当日与卖方签订框架协议及股权转让协议书,领展同意以66亿元的总代价收购深圳福田区的怡景中心城购物中心,零售面积为8.39万平方米,可租赁面积5.99万平方米,另有741个停车位。

整个交易将分多步进行,最快将于一个月内完成。如全部顺利完成,这将是深圳第一宗外国基金并购商业资产的案例,也意味着深圳资产的价值,开始得到外资认可,此前外资并购商业资产多选择上海、北京。

领展在交易公告中称,此项收购符合基金目前投资策略,即投资可增加收入及创造收入并具备长远增长潜力的房地产项目,他们认为深圳是一个蓬勃发展的城市,预计未来五年深圳总人口将增长14%,消费需求强劲,标的项目拥有良好的位置和连通性。

更重要的是,领展作为一家主要资产组合为商铺的房地产信托基金,其核心竞争力在于收购后的管理提升,怡景中心城的租约陆续将于2019年、2020年及2021年到期,领展收购后将重新委派管理团队,对该物业进行资产价值提升。

一位房地产咨询服务公司经理告诉界面新闻,这宗交易从去年下半年开始洽谈,此前传出有多达8家机构在竞购这一标的,价格区间为60-65亿元,最终由高力国际一位资深经纪人操刀,由戴德梁行做第三方评估服务。

根据估值报告,怡景中心城目前已订立204份合约,出租率100%,目前每月现时总收入为2378.8万元,即年收入约为2.85亿元,潮流服饰、餐饮、超市占该物业租金收入的45%、39.5%、5.5%。

该项交易是在2018年下半年资产价值重估背景下完成,彼时由于市场流动性缺乏,不少物业开发商考虑出售资产补充流动性,资产价值也处于低位,这弥补了深圳房价奇高、资产回报率较低的不利情形。

怡然中心城位于深圳市政府南边,处于核心CBD地段,但由于位于中轴线中央,其建筑为下沉式风格,地上两层,地下三层,其中地下二层与CBD地下空间及地铁站无缝连接。尽管处于核心地段,但由于业态选择及建筑设计问题,该购物中心近年来一直“不温不火”,推广方面也并无建树。

怡景中心城的原开发商为深圳市怡景实业发展有限公司,实际控制人为哈尔滨籍商人刘伟宏,她在哈尔滨以服装批发业起家,1988年来深圳二次创业,从饮料、酒楼做到房地产,2001年曾与深圳万科合作开发项目,2002年开发怡景中心城项目,直至2007年开业,此后逐渐隐退于市场。

据一位接近交易的内部人士告诉界面新闻,刘伟宏近年来长时间待在海外,很少回中国,因此对于资产也作出了相应安排,但也不排除她看空深圳的资产价值。

领展的主要物业资产则在香港,拥有138个物业单位,其中零售面积83.61万平方米,发展中面积8.36万平方米,6.1万个停车位;在内地拥有三个物业——北京欧美汇购物中心、广州西城都荟广场及上海领展企业广场,共计27.87万平方米。

这些物业基本为并购而来,其中2015年以66亿元向瑞安房地产收购两栋大楼,即如今的上海领展企业广场;同年以25亿元收购北京欧美汇购物中心;2017年以40.65亿元收购广州西城都荟广场。

2018年3月30日至2018年9月30日半年度,领展实现营业收入49.3亿港元,同比增长7.4%,每基金单位分派130.62港仙,同比增长7.5%。

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