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回望即将过去的2018年,杭州本地房企滨江集团的董事长戚金兴,以“腾”为关键词对这一年进行了总结。

市场下行,尽可能回笼资金成为今年房企的重要任务,关于回笼资金和拿地资金的比例,滨江也有一套自己的算法和解释。比如回笼资金和拿地资金比例为1:2时称作起飞,回笼资金和拿地资金比例为1:1时称作腾飞,回笼资金和拿地资金比例为1:0.5-0.7时称作平飞。

按照戚金兴之前的规划,滨江要在2018年起飞、2019年腾飞和2020年平飞,以这个速度来扩张规模。但今年下半年房地产市场急转直下后,戚金兴将上述战略调整为上半年起飞,第二和第三季度腾飞,最后一季度平飞。数据统计显示,2018年上半年滨江共拿地20块,但截至目前下半年仅拿地6块。

调整了腾飞计划外,戚金兴也调整了滨江今年的规模业绩目标,将千亿计划推迟到下一年。

戚金兴透露,滨江2018年能实现850亿的销售业绩。克尔瑞数据显示,滨江集团前十一个月流量销售规模为762.3亿,位居排行榜的第33名,权益销售规模为336.2亿,位居排行榜的第62名。

在大本营杭州,滨江集团实现了234.5亿的流量销售规模,与第一名绿城仅差0.1亿,比第三名万科多出5.87亿。在权益榜单上,滨江集团实现了135.59亿规模,仅次于万科和融信,但与万科相差了47.59亿。

单从销售规模来看,业绩实现并不及预期,但这也是戚金兴在10月主动调整业绩目标的原因。按照年初的目标,今年滨江要争取实现千亿。戚金兴称,市场在10月份冷却很快,虽然很多弱二线和三四线都开始冷却,市场还是不明朗,就推迟了9个项目的开盘计划,将在明年进行销售。

对于外界质疑的滨江债务和现金流问题,戚金兴也进行了说明。根据滨江中期报告,上半年总资产为740亿,净资产为140亿,负债为600亿。戚金兴称,负债为600亿没错,但真正的有息负债只有190多亿,负债规模在九龙仓、华润、中海等之后位于行业倒数第五。

而在现金流方面,滨江半年报显示,经营活动产生的现金流量净额为-114.2亿元,在A股上市房企中排名倒数第一,同比下滑幅度为386.5%。戚金兴称,净现金流是负的主要是因为今年拿地中,现金支付比较多,拿地的权益占比也较高。

答疑了难看的数据后,戚金兴也聊起了报表上好看的融资成本。

他表示,今年滨江新增和旧的贷款利率为表内表外合计5.8%,这在民营企业中属于融资成本较低的。相比当前大多数房企面临融资难的问题,滨江似乎还有杠杆空间。但戚金兴更强调企业的健康和安全,他表示公司当前项目贷还没有做,公司债和中票也还有很大空间,无非是不想负债太多。

总的来看,主动调整公司拿地战略和目标,用“腾”作为总结,一语双关,不想负债的戚金兴对2018年的表现还是满意。

回顾完2018年,戚金兴对接下来公司发展的战略和业务也进行了展望。

他表示,2019年的目标,第一是资金回笼和拿地金额比例为1:0.5-0.7进行平飞;第二是一定要上到千亿房企俱乐部;第三是保持在房企排行榜的前三十名左右。

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