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中介公司之间的规模之争愈演愈烈。

在链家依靠加盟品牌德佑大举扩张时,我爱我家(000560.SZ)也不甘落后,日前宣布以发行股份及支付现金方式收购中环互联100%股权,重组交易价格尚未确定。

据了解,中环互联是国内较早采用加盟模式的房地产中介服务企业,目前拥有超过2400家加盟门店。

“加盟模式具有低资本投入和复制快的特点,而链家的德佑正在依靠加盟模式将今年门店数量扩张超过3500家,年底预计会超过6000家。”一位房地产行业分析师表示。

一家中介企业的高管告诉财联社记者,“相比之下,我爱我家是焦虑的,尤其在链家系的德佑、贝壳快速抢占市场份额的情况下,作为国内首个登陆资本市场的房地产经纪公司,又有58同城的加持,为了与链家系竞争,我爱我家扩大规模已势在必行。”

我爱我家的资本玩法

我爱我家公布的交易计划显示,我爱我家拟向瑞融投资、刘持彬、刘持海等十九名中环互联股东发行股份及支付现金购买其持有的中环互联100%股权。本次交易完成后,中环互联将成为我爱我家的全资子公司。

公告称,重组交易价格尚未确定,但公司通过与交易对方的协商,本次发行股份及支付现金购买资产的股份发行价格确定为5.09元/股,不低于定价基准日前60个交易日公司股票交易均价的90%。

“最终确定的收购价格会根据评估结果做参考,收购价格一般是是对应净资产,即所有者权益的评估增值价格。具体增值比例,还得看资产质量。”一位从事公司证券的律师表示。

截至2018年6月底,中环互联的资产总计为2.45亿元、负债总计8847万元,所有者权益合计为1.56亿元。

“也就是说,这次收购的价格大概率会超过1.56亿元。而且是用发行股份以及现金两种方式来收购中环互联,对于我爱我家而言,现金压力不会太大。”上述律师说。

而收购的资金将会来自非公开发行股份的募集资金。

公告显示,我爱我家拟以询价方式向不超过十名符合条件的特定投资者非公开发行不超过发行前总股本20%的股份募集配套资金。募集的资金将用于支付本次交易的现金对价,还将用于中介机构费用及偿还银行借款。

据财联社了解,目前我爱我家的最新总股本为235550万股,20%股本约为47110万股,如果按照收购的发行价格5.09元/股计算,如果20%股份成功发行,募集总金额约23.98亿元。

上述从事公司证券的律师称,“非公开发行的发行价格一般较二级市场定价低很多,所以募集的资金应该不会超过23.98亿元。但我爱我家靠非公开发行依然可以集聚大量资金,为后续企业发展投资铺路。”

值得一提的是,我爱我家部分限售股解禁在即,其将在2019年1月2日、2月11日,分别解禁限售股1.586亿股、4.198亿股,占总股本比例6.73%及17.82%。

“限售股上市流通将意味着有大量持股的人可能要抛售股票,而我爱我家此时以发行股份一方面可以缓解资金压力,另一方面也是应对解禁后的股票风波。”上述律师说。

我爱我家方面也表示,“本次发行股份增加上市公司所有者权益将改善公司的资本结构,提升面对市场融资环境变动的抗风险能力。”

“我爱我家现在已经不是传统中介的打法,更多已经是资本市场的玩法。”中原地产首席分析师张大伟告诉财联社记者。

补加盟模式“短板”

根据公告,中环互联2001年成立,2008年全面转向加盟模式。截至2018年10月31日,中环互联已在南昌、长沙、武汉、太原、成都等十七个城市布局超过2400家加盟门店。

而我爱我家在门店的构成上,以直营门店为主,加盟门店为辅,拥有直营连锁门店近2700余家,拥有加盟门店500余家。

“我爱我家收购中环互联看重的还是它的加盟模式,这家企业的模式与现在我爱我家是互补的。”张大伟表示。

在收购中环互联后,我爱我家的门店规模将扩大将近一倍。数据显示,中环互联在2016年度、2017年度、2018年上半年度营业收入分别为1.49亿元、2.29亿元、2.54亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃指出,“从实际情况看,此次收购的标的项目多位于新兴二三线城市,实际上未来此类城市也会逐渐从增量市场进入到存量市场,市场开拓的难度不大,这是具有积极意义的,充分体现了当前房地产市场较好的发展态势。对于我爱我家来说,城市经营版图增加,同时可以利用此类相对开放的门店加盟方式,进一步和地方上中小中介门店合作,势必形成更为有利的竞争格局。”

“资本市场对于传统中介定价不高,现在都在试水加盟。加盟模式资本投入低、复制快,能快速扩张规模,但缺点也很明显就是管理难度大、不可控,很容易出现影响品牌的各种问题。”张大伟如是说。

此外,我爱我家还将与交易方签署对赌协议。我爱我家称,本次交易的补偿义务人对中环互联在2019年、2020年和2021年应实现的累积净利润向上市公司作出承诺。若中环互联截至2019年、2020年和2021年期末的累积实现净利润低于当期期末的累积承诺净利润,则补偿义务人的补偿责任应按另行签署的业绩承诺补偿协议执行。

“对赌协议本身是有很强约束性的,要求收购后的门店能够夯实经营。”上述房地产行业分析师表示。

数据显示,中环互联在2016年度、2017年度、2018年上半年度,净利润分别为3187万元、4772.67万元、3043.45万元。

中介规模大战

“今年链家大力发展贝壳,又扩张德佑的加盟品牌,规模已经越来越大,相比之下在规模方面我爱我家落后许多。”上述房地产行业分析师表示。

根据贝壳公布的数据显示,贝壳已进驻全国95个城市和地区,1.7万家门店已经加入,平台服务经纪人数量超过16.8万。而链家旗下的加盟品牌德佑,更是在今年急速扩张,预计年底加盟门店会超过6000家,进入城市超过20个。

“相较链家而言,我爱我家的优势是已经上市,提前步入资本市场,又有58同城的入股,因此扩大规模预计是我爱我家未来发展的重点。”上述中介公司高管说。

而我爱我家也意识到这个问题。我爱我家公司董事会秘书文彬在今年三季度业绩交流会上表示,“因为前面两年做重组,整个我爱我家的发展、扩张的速度都降下来了,现在开始我们在规划、提速。”

在本次收购中,我爱我家方面进一步表示,本次交易完成后,公司可以吸收中环互联在加盟模式上的成功经验和经市场验证的业务模式。在后续的扩张和经营中,公司可应市场情况和竞争环境灵活采用加盟模式和直营模式,进行有效快速扩张以抢占市场份额。

文彬曾指出,中介行业并购扩张的方式是最有利也是最快的,上半年我爱我家进入常州就是采用并购的方式。

“2018年的主旋律就是规模扩张逻辑的转型,行业发展的核心一方面从单纯的规模扩张转向平台型服务,例如贝壳的诞生;另一方面是通过加盟、并购、联合等多种方式实现上下游与线上线下的串联。”贝壳研究院院长杨现领告诉财联社记者。

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