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春节以后土地市场的大热,已经远远超出预期。

4月10日,旭辉在四川简阳市拿下一块商住用地,5620元/平方米的楼面价刷新了当地最高地价纪录。在三个月前这还是一块流拍地,当时的起始楼面价仅4000元/平方米,依然无人问津。

短时间内,被认为楼市要下行的三四线城市土地市场再度火爆起来,几十家房企到场、耗费五六个小时、数百轮竞价,对于参拍者来说,抢地又成了十足的体力活。

不仅流拍地块又重新受到欢迎,超过100%的高溢价率也重出江湖。在3月底,徐州一场土拍耗时5小时、435轮竞价,最后新城以高达114%的溢价率把徐州新城区两地块收入囊中。

依然要追求规模扩张的房企是拿地大战中的主角。今年年初刚把总部从南京搬到上海的弘阳地产在4月10日拿下广东江门一宗商住地,溢价率高达83%,当时的战况可谓激烈,这个位于三线城市江门的小地块吸引了包括世茂、旭辉、大发、弘阳、融信、上坤、龙光、碧桂园、雅居乐、金科、金地、美的等19家房企前来争夺。

同日,融信尽管在江门的争夺战中失利,却在一场有20多家房企参与的重庆回兴宅地土拍中胜出,地块溢价率高达92%。

“今年第一季度我们经历的是血淋淋的投资战,加上不温不火的房地产市场。”4月9日,在第25届地产金融形势发布会上,弘阳集团执行总裁蒋达强这样评价土地市场的火热,他带领的弘阳正经历由区域房企转为全国性房企的突围战,土地是最基本的“粮草”。

根据克而瑞统计,今年第一季度,弘阳地产(01996.HK)已经新增土地货值229.1亿元,在全国房企中排名第25位,冲高势头较猛。

在今年3月世茂房地产(00813.HK)香港业绩会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛向香港投资者讲述近期内地土拍市场的疯狂时,提到两个香港投资人甚至没有听说过的城市,一个是四川省的南充市,一个是江苏南通下面的县级市海门市。“这些大家可能都不熟悉的地方,土拍也成了体力活。最近我们在海门拍地,拍了6个多小时也没有拍到,最近一个月,世茂参加了接近60块地拍卖,只拿了两块地。”

许世坛表示,春节前,很多城市的土地价格离过去的峰值还有20%的下降,而春节后部分城市地价甚至超过了峰位值20%。他透露世茂在拍地时测算未来项目的利润率,希望毛利达到25%、净利8%左右,然而近期土拍中诞生的部分高价地账已经算不过来,如果未来限价不放松,测算出来的利润回报都是负数。因此,世茂会继续加大在二级市场收并购的力度。

世茂一季度在公开土地市场上收获一般,可以看出市场竞争之激烈。

三四线城市土地市场都在升温,被普遍看好的一二线城市竞争更为热闹。从3月底至今,包括杭州、南京和广州在内的核心城市土拍市场也是一地难求,叫得上号的房企都在积极参与,成交价格也重新上涨,这几个城市一天的卖地收入都接近百亿元。

除了这几个城市,相似的土地盛况还在上海、天津、福州、西安、青岛、南宁、太原、合肥等城市上演。

根据中指研究院《中国300城市土地市场交易情报》,北京一季度土地出让金额位居所有城市榜首,达到589亿元,同比去年同期上升3%;天津一季度土地出让金同比大增70%,达到442亿元;上海为383亿元,同比上升32%;福州大涨72%,卖地收入达到297亿元。

总体来看,今年1-3月全国土地出让金排名前20城市成交总额为4858亿元,同比减少16%,虽然总规模有所下降,但一线城市收金总额却在微升,累计达到1152亿元,北京的土地交易最为活跃。

从溢价率来看,今年一季度苏州、海口、西安、合肥等一二线城市高溢价地也频繁出现。其中苏州苏园土挂(2019)01号星华街东商办地块溢价率高达189%,拿地方为苏州嘉得宝置业有限公司;西安高新区FX3-35-7、8号纯住宅地块溢价率高达162%,成交总价高达30亿元,拿地方为西安高新技术产业开发区房地产开发公司。

此外,雅居乐3月在昆明拿下一块纯宅地,溢价率高达129%,总金额22.5亿元;禹洲3月在合肥以27.3亿元拿下一块宅地,溢价率高达121%。

今年以来拿地最猛的房企是融创和绿地。根据克而瑞数据统计,这两家在今年第一季度新增货值率先破千亿,融创已经将1429亿元的土地货值收入囊中。

“前十房企新贵”新城控股拿地也非常积极,一季度新增货值682亿元,排在拿地榜单第四名,排在了碧桂园、阳光城和恒大的前面。中型房企中,中骏、蓝光发展、中梁控股、禹洲、宝能、大华、弘阳拿地势头凶猛。

在三四线城市,一季度拿地最多的则是碧桂园,新城、万科、绿地、美的等房企紧随其后。可以看出,这些房企对三四线城市依然抱有一定信心。

中梁控股投资发展中心总经理齐小创近日在地产金融形势发布会上也表示,现在很多房企正在对三四线城市进行新一轮的关注,尤其是排名在十几位到三十几位之间的房企。

“前两年看到三四线城市很火热,一些原本只做一二线市场的房企下沉三四线,其中有很多案例都是不成功的,因为时机已经不对了。”齐小创说,尽管有不成功案例在先,但仍然有很多房企正在往三四线市场扎堆,不过“人多、钱多”的三四线城市市场的竞争压力已经非常大,在棚改红利已吃得比较多的情况下,三四线想像过去一样高周转高利润,也不太可能了。

齐小创表示,从去年下半年到现在,中梁在二线城市有了更多的布局,到今年拿地比例已经超过50%,但无论在二线还是三四线,中梁拿地的核心要素还是“高周转”。“中梁的基因就是高周转,拿地和运营都要高周转,符合高周转的地就是我们需要的,不管在二线还是三四线,高周转的需求不会变。”

对于目前土地市场呈现的热度,易居企业集团CEO丁祖昱表示,尽管今年第一季度土地市场整体规模不大,但是强三线城市地价上升速度非常快,地价涨幅远超房价涨幅。

但丁祖昱并不认为土地市场的热度一定会持续下去,“在第一季度拿地,年底前是可以上市销售的,是‘今年投资今年’,所以对很多房企来说是不错的选择,我觉得到二季度末的时候,整体市场环境就会发生变化”。

此外,丁祖昱认为楼市在3月呈现小阳春景象,回暖速度超过预期,但3月份的回暖未必能代表今年整年的房地产趋势,尽管目前有资金宽松、政策预期、客户群体累积、限贷宽松等有利条件,不过这些条件在第二季度末都有可能产生变化。

海通证券地产行业首席分析师涂力磊也认为,今年下半年房地产投资增速回落概率较高。他表示,从过去的经验来看,流动性一旦放松,二手房成交上涨,一手房交易量价上涨,但这一轮回暖或许会跟过往几轮不一样,过去的统一调控已经转为因城施策,以后会不会再出现房地产行业的整体强拉升就要打一个问号了。

根据海通证券对2019年房地产行业基本面预测情况,乐观预测全国商品房总体销售面积同比下降4%,销售金额跌3%;悲观预测全国商品房销售面积同比降8%,销售均价跌2%,销售金额跌10%;分城市来看,预计三四线城市降幅较大。

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