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政策频出的海南,再次以一项调控开年。

1月8日,海口市人民政府发布了《海口市人民政府关于严格落实琼办发【2018】29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》。

该通知的第一条就规定暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。

尽管2018年4月22日海南全岛进入限购时代,但购房者仍旧有渠道,其中之一就是通过企业来买房。甚至有部分项目销售向界面新闻表示,也可以先买房,然后个人注册企业来缴纳社保或者个税,缴齐之后再网签,只不过成本要更高。

今年海南新注册公司开始井喷,一方面因为海南有更多的机会;另一方面,由于企业购房不受限制,因此许多想在海南买房的外地购房者便在当地注册一新公司,解决限购问题。

2018年上半年,海南省主体注册量快速增长。据统计,截至2018年6月30日,海南省市场主体总量突破70万户,达703271户,比2013年商事制度改革前增长了111.95%,较2017年同期增长了11.86%。其中,4月14日至6月30日增长幅度最明显,新增企业15663户,同比增长52.88%。

这则通知规定最为细致的一条是关于商办类物业的管理,要求规划部门在审批新建的商办类项目规划时必须严格按照土地用途和规划性质审批。对已取得建设工程规划许可证,但未取得建设工程施工许可证的也必须按照土地用途和规划性质由规划部门重新审核。

规定也强调,严禁开发商变相改变建筑用途,不能按照住宅进行设计改造,不得设置外挑阳台,应采取公共走廊、公共卫生间布局式。并且销售时单一购房人在同一项目购买办公用房等累计面积原则上不低于150平方,而通知还规定,设有独立卫生间的小户型办公建筑配建比例不超过本层建筑的20%,其余80%单套分割面积不得低于150平方米。

由于商办类物业不在限购范围内,因此成为岛外人投资的另一种需求,对此,海南市场人士向界面新闻表示:“政策将有利于商办运营,不利于原来拿这类产品当类住宅销售的企业。在短期应该会刺激小户型公寓的销售,但是市场存量也有限。”

值得注意的是,2018年11月份,一份《海口市人民政府关于产权式酒店销售比例限制的通知》在海口的业内流传,其中规定产权式酒店销售比例限制以项目取得规划许可证的时间为准。

上述业内人士表示:“该则通知背后的意思是规划许可证在5月10日政策之后拿到,项目的是自持比例为90%,出售10%,而在之前拿到则自持比例为70%,出售30%。”

除此之外,这则通知还规定商品住宅项目按照一房一价从严管理,不得擅自上调;商品住宅价格经物价部门备案后6个月内不得擅自调高备案价;开发企业需要调整备案价格的应在到期前20个工作日到物价部门重新申报;6个月之内监管部门发现价格存在异常的,指导企业重新调整备案价格。未办理价格备案的,依照相关规定不予核发商品房预售许可证。

自2018年4月以来的全域限购,依旧没有摁住海南的房价,海口、三亚的房价齐头并进,名列70个大中城市的前茅,2018年,海南的销售均价整体上涨了30%。

去年8月,有消息称海口商品房备案价不得超过17300元/平方米,而在8月25日,海口市住建局、海口市物价局联合约谈了海航地产、新世界中国地产、海南联华地产等11家房地产开发企业,就部分房企存在房产备案价格虚高的问题,要求相关企业立即进行整改。

之后,有海口的市场人士向界面新闻表示:“目前,海口房价控制得不错,17300元/平方米的备案价,大部分企业都遵守。”

这则通知虽然没有提及备案价的红线,但无疑要求更为严格。

2018年全年,海南出台的调控政策超过了20项,而从去年年底到今年初,多地出现了对调控政策调整放松的迹象,但对于志在斩断对房地产依赖的海南来说,这则通知预示着楼市调控仍旧从严。

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