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国家发改委日前发布的一则支持优质企业直接融资的通知,在地产行业激起一片涟漪。有分析认为,该通知释放了“房企融资闸门即将放开”的信号,意味着目前房地产调控政策出现一些变化。

对此,发改委新闻人孟玮12月14日表示,在核准企业债券过程中,发改委将严格执行房地产调控的相关政策。

上述通知具体到房地产领域,要求发债企业需同时满足资产总额大于1500亿元、年收入大于300亿元、负债率不超过85%这几项条件。

莱坊上海研究咨询部主管、董事杨悦晨分析称,这是今年发改委第一次对房地产融资发债提出量化的标准。“由于允许发债的门槛很高,因此市场上受益的房企只有数十家。”

而发改委这份文件之所以引发广泛解读,很大程度上是因为在经济形势发生变化的情况下,目前市场对政策较为敏感。

中原地产首席分析师张大伟指出,中国楼市与政策的关联度很高。在当前楼市进入调整期的市场环境下,各方对政策的变动给予高度关注,希望能从中了解未来市场可能的走向。

事实上,最近两个月,房地产融资风向已发生一些微妙变化,包括多家房企公司债和ABS密集获批,部分城市住房按揭利率出现回调,且放款周期缩短,而这些举措有助于缓解房企资金压力。

“近期房企融资已有所松动,金融政策也从此前的降杠杆向较为宽松的环境转变。”一家房地产资产管理公司负责人告诉财联社记者。

仲量联行中国区研究总监姚耀表示,明年房企资金面可能会进一步有所放松,但更多倾向于经营状况良好的优质企业。

姚耀还认为,接下来一段时间应该不会再升级楼市调控政策,然而这并不意味着调控会发生重大变化。

“综合当前市场情况,对楼市继续施压的政策应该说基本见底,但楼市却并没有见底,仍处于调整探底过程中。”张大伟分析,“有人说楼市处于L字形的底部,但从已出台的政策来看,还没有非常明确的信号显现政策正呈现V字形向上一挑的态势。当前政策不松动、维持现状,楼市就将继续调整、探底。”

一位资深业内人士对张大伟的观点表示赞同。他认为,明年部分城市调控措施或存在微调。种种迹象表明,目前本轮楼市调控“政策底”已现,但“市场底”尚未到来。

上述人士向财联社记者表示,目前楼市调控的两难境地有所加剧。“目前居民、房企杠杆率均较之前提高不少。如果政策松动,本轮调控去杠杆的效果可能会受到影响。”

“今年内外部时时博线上娱乐城经济形势较复杂,外部环境多变而内部经济增长也面临不小的压力,如何平衡好楼市政策其实是很难的。”他补充道。

值得关注的是,目前已有经济学家预测或建议楼市调控政策适度松绑。

经济学家管清友在凤凰网房产2019第六届全球华人不动产风尚盛典上表示, 现在确实很多房企面临着比较大的压力,房企融资难从2016年调控以后就已经开始出现。目前从需求端角度,按揭贷款事实上已经松动了;从供给端,对于房地产企业的融资端,可能会在边际上做一些松动。

中金公司首席经济学家梁红则认为,中国房地产周期的下行压力在积聚。经历两年高于预期的增长后,预计2019年房地产投资同比增速可能降至-5%至-10%之间。而鉴于房地产行业在时时博线上娱乐城经济中的独特地位,销售和投资的下滑可能会对时时博线上娱乐城经济产生较大的负面影响。

梁红建议,当前地产需求及开发商融资的相关政策亟需调整,且政策调整宜早不宜迟。

国家统计局发布的最新数据显示,11月70大中城市中有63城新建商品住宅价格环比上涨,10月为65城。其中,一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,二手住宅持续下降;二线城市环比涨幅均与上月相同;三线城市环比涨幅均回落。

“房地产市场正加速向理性回归,防止楼市大起大落或成为下一阶段调控的主要方向。”上述资深业内人士分析。

“政策目标是保持房地产市场稳定发展。明年楼市,尤其是22个大中城市的房价在保持稳定基础上可能会稳中有降。”皇家特许测量师学会RICS中国区理事会理事张平说。

尽管房企融资环境有所回暖,但交行金融研究中心高级研究员夏丹指出,房企资金需求量都很大,但无论海外发债还是信托融资,房企能筹到的资金仍然有限。对不少前几年扩张较激进的企业来说,如何保证现金流安全、降低负债率,成为当下及未来一段时间最为急切的任务。

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