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“现在深圳写字楼租赁市场低迷,如果是投资性质的大宗交易,购买目的是长期运营出租,那买家势必在算账过程中发现回报数据不太好看,进而影响他们的进场意愿;但如果是自用型买家,由于市场处于调整期,今年价格估计整体会有一些松动,对他们来说不妨是一个入市的好时机。”1月7日,在高力国际2018年深圳物业市场回顾与展望报告发布会上,谈起近期深圳写字楼退租趋显对于投资市场的影响,高力国际深圳办公楼服务部董事周之惠如是说。

从2018年第四季度起,深圳部分包租及金融行业大面积退租的迹象正在加剧。高力国际华南区资本市场与投资服务部高级副董事林楚洲发现,去年上半年,很多写字楼卖家对价格预期很高。但到了下半年,这个预期已经发生很大变化,价格开始出现松动。

尽管如此,但写字楼仍是深圳物业投资市场最活跃的板块。根据高力国际统计的数据,截至2018年11月,深圳共录得9个写字楼投资大宗交易,总交易额达79.16亿元,这些大宗交易超过一半集中在深圳核心区域。

“从我们录到的一些成交记录中可以发现,2018年深圳写字楼的买家大部分以自用为主,其中还有一些是政府行为。”林楚洲告诉经济观察网,去年深圳龙华区政府就购买了深圳北站附近写字楼汇德大厦2期约6.54万平方米物业,以及红山6979共3万平方米物业,交易总额共54亿元,占深圳写字楼全年交易总额的68%。“政府购买写字楼,后期往往是作为孵化器来运营。比如上述两栋写字楼均面向中小企业进行招商,并带有一定的租金补贴。”

以自用为主,这也意味着投资者在投资回报率这笔账上不会算得很清楚。林楚洲称,按照传统基金对于投资写字楼物业的要求,核心区域物业的净回报率一般要达到3.5%以上。但深圳物业价格普遍偏高,若单独测算投资回报率,目前深圳比较难找到已经实现投资回报的标的。

相比2017年,上述写字楼的交易额仍有所萎缩,这主要是资金流动性紧缩导致2018年下半年写字楼投资市场活动减缓。

在市场资金变得异常紧张,资金成本不断飙升的背景下,深圳整体投资市场无论是成交数量还是总成交额,都没有实现增长。截至2018年11月,深圳共录得16个大宗交易记录,总交易额200亿元左右。

“去年很多已经小有进展的交易,下半年因市场资金紧张没办法完成。而且,过低的收益率差使投资者对当下进入深圳市场持犹豫态度。” 林楚洲指出。

林楚洲的团队在2018年一整年接待了很多希望在深圳投资长租公寓的机构,这些投资者积极寻找合适标的,但一直找不到可下手的物业。

“潜力巨大,但进场机会有限”——这是高力国际对长租公寓投资市场的总结。林楚洲告诉经济观察网,目前长租公寓还没有真正实现盈利的投资。投资运营商以做大规模为主,对于一些想购买物业进行改造的投资者来说,普通长租公寓难以算账,后期改造成高端长租公寓才是首选。

值得关注的是,三年来一直未发生交易的深圳零售地产,在2018年首次出现整栋成交。亚洲最大的房地产投资信托基金领展斥资约74亿港元(即65亿元人民币)购买深圳怡景中心城。

公开资料显示,怡景中心城位于深圳市福田中心区,与深圳会展中心地铁站无缝连接,总占地面积约4.3万平方米,总建筑面积约14万平方米,商业面积近12万平方米,原由怡景集团投资约7亿元开发,2007年正式开业。

“领展现在的资产布局,内地占10%,香港占90%,但领展未来可能将提高其内地资产的比例,具体目标是内地占30%,香港占70%。”高力国际华南区董事总经理冯文光说。

林楚洲表示,领展本身在购物中心运营方面有很强的能力,收购中心城项目之后可以做一些运营提升,若干年后如果运营得好,他们可以以更高价格出售获取更高的回报。

据了解,深圳怡景中心城的租金回报率可以达到4%以上,而香港一般购物中心交易的回报率,目前只有2%左右。按照高力国际的测算,零售物业是收益率最高的物业类型之一,平均可达到5%。

“我们在市场的接触中观察到,深圳中心城的整售并不是一个个案,未来会有更多的购物中心成交。”林楚洲称,他们发现一些投资机构对深圳大型零售物业的投资机会开始表现出浓厚兴趣,去年深圳有两宗大宗零售物业的成交,今年也陆续有买家在考察其他的购物中心。

投资者的青睐主要基于两个原因,一是随着深圳购物环境和消费习惯从传统单纯的购物转变成体验式消费,在面临香港竞争方面有很大提升;二是深圳零售物业的供应量正在增长,预计2019年新增入市的零售物业将超过140万平方米,其中约60%集中在新兴区域。

“零售板块的变革为深圳购物中心带来了新的投资机会,未来战略定位和运营能力将成为投资零售地产的核心能力,社区商业将受到更多关注。”林楚洲表示。

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