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过去的一年,虽然北京的商住项目受调控影响成交量大幅下滑,但大宗物业的成交量却创下历史新高。

CBRE世邦魏理仕统计数据显示,截至12月末,北京大宗物业交易总额超过510亿元,同比上升26%,为近年来的最高值。

“2018年北京大宗交易市场呈现出供需两旺的表现,市场颇感惊喜,并且预计北京市场这一增长势头将在2019年得以持续。”CBRE世邦魏理仕中国区总裁李凌认为,北京市场逐步上升的交易量和换手率,标志着这一市场成熟期的到来。

李凌认为,北京市场交易量的大幅提升,有偶然也有必然因素:“近年北京城市发展呈现去中心化,北京商务区的规划和战略布局都有较大的调整,新物业进入上市期,也吸引了机构资金的进入。另一方面,一些基金周期也在2018年到期,市场存在购买需求,具备活力和流动性。”根据市场进度他判断,2019年将有一些种子项目上市,这一活跃度将继续保持。

除了北京,2018年上海也同样保持着较高的交易量。12月末的数据显示,2018年上海全年大宗交易量为1160亿元,和2017年1190亿元的成交金额仅30亿元的差距,总量基本持平。

除了两大一线城市的大宗交易量均处于高位之外,外资交易比例的上升也是今年市场上呈现出的明显特征。

CBRE市场研究部的数据显示,2018年北京大宗交易的买家中,外资比例占到17%,而2017年这一比例仅5%。同样,上海市场的外资购买比例也上升到72%,而2017年同期这一比例则在50%左右。外资投资者重新在国内大宗交易市场展现活跃度。

李凌认为,受到2018年上半年较为严重的去杠杆影响,中资表现相对疲软,另一方面,近年来自境外养老、教育、保险、国家主权基金等这类追求长期稳定回报的机构投资者,认为目前中国一些城市的大宗物业市场,是能够获得长期稳定回报的优质市场,因此促使了外资更多且快的进入。

“大宗交易已经进入一个稳定发展期,基于国内目前经济基数很大,每年近7%的经济增长速度意味着很大的增量。由于国内的城市化率只超过一半,加上经济还有很强的起始动力,因此投资者对于资本值增部分十分看好,国内外机构对增持国内物业具备很强的积极性,因此这一市场的规模还会持续增长。”

基于目前成长空间依然巨大的中国市场,包括世邦魏理仕在内的投资及服务机构对于本土化的要求也越来越高。2018年11月底,CBRE世邦魏理仕宣布任命李凌为中国区总裁,未来他将全面负责主管包括顾问与交易服务、资产服务、投资与资本市场、估值及咨询服务等在内的位于中国区的多条顾问服务业务线。

李凌透露,目前世邦魏理仕核心高管、业务骨干中本土化程度已经达到80%,但这一比例还远远不够:“CBRE最早进入中国是为外资服务,但发展到今天,营收中近80%的比例都来自本土客户。足够的本土化才能更好地理解、挖掘并且服务本土市场。未来内部也会有战略战术上的调整,以提高本土业务的市场份额。”

为了更好地适应国内市场,世邦魏理仕除了在目前国内7大城市设有办公室外,还正计划向更多的省会和核心二线城市拓展。“我们也计划对中国市场引入针对物业投资的资本市场融资服务。”李凌介绍,“这一业务在美洲、欧洲、澳洲都有数十年的发展历史,已经十分成熟。通过帮助开发企业提供基于项目的融资方案,为企业打通更多募资渠道。”

他认为,随着国内市场资金的充沛、资本市场结构的成熟多元和大宗商业地产投资总量的上升,房地产服务机构提高专业化水平、在房地产基金和项目层面的融资结构多样化、组合化、精细化的发展方向已经很明确了,因此现在把这部分业务引入国内,符合市场发展需求,将为市场提供更完整的资本市场服务。

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